土地を貸しただけなのに、なぜ「権利金」が問題になるのか

2026年6月2日 2026年6月2日

澤村

法人への土地貸付・無償返還届出・相続税評価の考え方

税務の世界では、土地の貸し借り、特に建物所有を目的とする土地の貸付けについては、「地代をもらっているかどうか」だけでは判断できない場面があります。

その代表的な論点が、借地権と権利金です。

「地代をもらっているのに、なぜ権利金まで問題になるのか」
「権利金をもらっていないと、税務上何が起きるのか」
「無償返還の届出書を出していれば安心なのか」
「相続税評価では、その土地をどう評価するのか」

今回は、法人税と相続税の両方の視点から、土地の権利金・借地権・無償返還届出について整理します。

1. そもそも借地権とは何か

土地を借りて、その土地の上に建物を建てる場合、借主には単なる「一時的な使用」以上の権利が生じます。

これが、いわゆる借地権です。

建物を所有するために土地を借りる場合、借主はその土地を長期間使うことになります。
土地所有者から見れば、その土地を自分で自由に使ったり、他人に売ったりする際に制約を受けることになります。

つまり、借地権が設定されると、土地の経済的価値の一部が、土地所有者から借地人側へ移転したような状態になります。

ここが、税務上とても重要です。

土地そのものの所有権は地主に残っています。
しかし、土地を利用する権利の一部は借地人側に移っています。

この「土地を利用する権利の価値」を、税務上は無視できないことがあります。

2. なぜ権利金というものがあるのか

権利金とは、簡単に言えば、借地権を設定する際に借地人から地主へ支払われる一時金です。

なぜこのようなお金が発生するのでしょうか。

それは、借地権が設定されると、地主の土地は完全な更地のようには使えなくなるからです。
地主から見れば、土地の利用価値の一部を借地人に渡すことになります。

その見返りとして、地代とは別に、一時金として権利金を受け取るという考え方があります。

法人税の取扱いでも、法人が所有する土地を他人に貸し、建物を建てさせた場合には借地権が設定されたものとされます。そして、通常権利金を収受する慣行があるにもかかわらず権利金を収受しないときは、原則として権利金の認定課税が行われるとされています。(国税庁)

ここでいう「認定課税」とは、実際には権利金をもらっていなくても、税務上は「本来もらうべき経済的利益があった」として課税関係を考えるものです。

つまり税務上は、

お金をもらっていないから何も起きていない

とは必ずしも考えません。

むしろ、

本来であれば価値のある借地権を設定したのに、その対価を受け取っていないのではないか

という見方をします。法人税法上はタダでもらった場合でも、贈与益を益金として計上しなければならないため、このような場合だと予期せぬ法人税を支払うことになります。

3. 地代をもらっていれば問題ないのか

ここで多くの方が疑問に思うのは、

「毎月地代をもらっているのだから、それで十分ではないか」

という点だと思います。

この疑問はもっともです。

実際、税務上も、権利金の代わりに十分な地代をもらっている場合には、権利金の認定課税は行われません。

この十分な地代のことを、税務では相当の地代といいます。

国税庁のタックスアンサーでは、相当の地代について、原則としてその土地の更地価額のおおむね年6％程度の金額とされています。(国税庁)

たとえば、更地価額が1億円の土地であれば、相当の地代は年600万円程度というイメージです。

ただし、実務感覚としては、この「年6％」はかなり高い水準に感じられることも多いです。
固定資産税程度、あるいはそれに少し上乗せした程度の地代で長年貸しているケースも珍しくありません。

しかし、税務上の相当の地代という概念は、単なる固定資産税負担の補填ではありません。
権利金を受け取らない代わりに、土地の利用権の対価を地代として継続的に受け取っているかどうかを見るものです。

そのため、

固定資産税分くらいはもらっているから大丈夫

とは限りません。

ここが、土地貸付けの難しいところです。

4. 権利金の認定課税を避ける2つの代表的な方法

法人税の取扱いでは、権利金の認定課税が行われない代表的な場合として、次の2つが挙げられています。

1つ目は、相当の地代を収受している場合です。
2つ目は、契約書で将来借地人が土地を無償で返還することを定め、かつ「土地の無償返還に関する届出書」を借地人と連名で遅滞なく所轄税務署長に提出している場合です。(国税庁)

つまり、整理すると次のようになります。

方法	考え方
相当の地代を収受する	権利金をもらわない代わりに、高めの地代を継続的に受け取る
無償返還届出書を提出する	将来、借地人が土地を無償で返す前提なので、借地権の移転を限定的に見る

実務では、親族関係者や同族会社との間で土地を貸し借りしている場合、後者の土地の無償返還に関する届出書が非常に重要になります。

5. 無償返還届出書とは何か

無償返還届出書とは、簡単に言えば、

将来、その土地を返すときに、借地人は地主に対して立退料や借地権の対価を請求せず、無償で返還します

という前提を税務署に届け出る書類です。

これにより、税務上は、通常の借地権のように強い経済的価値が借地人側に移ったとは見ない方向になります。

ただし、ここで注意したいのは、無償返還届出書を出せば何でも解決するわけではないという点です。

国税庁の取扱いでも、無償返還届出書を提出している場合であっても、実際に収受している地代が相当の地代より少ないときは、その差額に相当する金額を借地人に贈与したものとして取り扱うとされています。(国税庁)

つまり、無償返還届出書は、主に権利金の認定課税を避けるための重要な手当てです。
しかし、地代が低すぎる場合の課税リスクまで完全に消してくれるものではありません。

ここは誤解されやすいところです。

無償返還届出書があるから、地代はいくらでもよい。
これは危険な考え方です。

6. 相当の地代は見直しも必要

相当の地代を収受する方法を選ぶ場合、最初に地代を決めて終わりではありません。

国税庁のタックスアンサーでは、相当の地代を授受することとした場合、契約書でその後の地代の改訂方法を定め、借地人と連名で「相当の地代の改訂方法に関する届出書」を提出することが必要とされています。また、土地の価額の値上がりに応じて改訂する方法を選ぶ場合には、おおむね3年以下の期間ごとに改訂を行う必要があります。(国税庁)

これは、相当の地代が土地の価額を基礎として計算されるためです。

土地の価額が変われば、本来の相当の地代も変わり得ます。

したがって、相当の地代方式を採る場合には、

当初の土地評価
地代の計算根拠
地代の改訂方法
届出書の提出状況
その後の見直し

をセットで管理する必要があります。

7. 相続税ではどう評価するのか

土地の権利金・借地権の問題は、法人税だけで終わりません。
相続税にも大きく影響します。

相続税では、被相続人が所有していた土地を評価する必要があります。

もしその土地が他人に貸され、借地権が設定されている場合、地主はその土地を自由に使えません。
そのため、通常は自用地、つまり自分で自由に使える土地よりも評価額が下がります。

一方で、借地人側には借地権という財産的価値があると考えられます。

つまり、相続税評価では、土地の価値を

地主側に残る価値
借地人側にある借地権の価値

に分けて考えることになります。

ただし、無償返還届出書が提出されている場合には、相続税の取扱いも特殊になります。

国税庁の個別通達では、無償返還届出書が提出されている場合、その土地に係る借地権の価額は零として取り扱うとされています。(国税庁)

一方で、無償返還届出書が提出されている土地については、地主側の土地評価が完全な自用地評価になるわけではなく、一般に自用地価額の80％相当額で評価する取扱いが示されています。(国税庁)

この点は非常に重要です。

無償返還届出書がある場合、

借地権はゼロ
だから地主側の土地は100％評価

と単純に考えるわけではありません。

借地人側に通常の借地権価額を認識しない一方で、地主側も土地を完全に自由に使えるわけではないため、一定の利用制限を反映して評価する、という考え方になります。

8. 同族会社が絡むとさらに注意が必要

実務で特に問題になりやすいのは、個人が所有する土地を、同族会社に貸しているケースです。

たとえば、父が所有する土地の上に、父や子が経営する会社が建物を建てて事業をしているようなケースです。

この場合、相続税では土地そのものの評価だけでなく、会社の株式評価にも影響する可能性があります。

なぜなら、土地を借りている法人側に経済的価値があると考えられる場合、その価値が法人の株式評価に反映されることがあるからです。

特に、被相続人や相続人がその法人の株式を持っている場合には、

個人所有の土地評価
法人側の借地権又は利用権の評価
同族会社株式の評価

を一体として検討する必要があります。

ここを見落とすと、土地の評価だけを見ていたつもりが、実は株式評価の方で問題が出る、ということがあります。

一方で、借主法人が完全な第三者法人で、被相続人がその法人株式を所有していないような場合には、同族会社株式評価の論点は基本的に生じません。
ただし、その場合でも、土地そのものの相続税評価、契約書の内容、地代の水準、無償返還届出書の有無は確認が必要です。

9. 「契約書に無償返還と書いてある」だけでよいのか

ここも実務上よく問題になります。

契約書に、

借地人は将来土地を無償で返還する

という条項が入っている。

それだけで十分でしょうか。

税務上は、契約書の記載だけではなく、土地の無償返還に関する届出書が提出されているかが重要です。

法人税の取扱いでも、契約書で将来無償返還することを定め、かつ借地人と連名で届出書を遅滞なく提出していることが、権利金の認定課税を行わない要件として示されています。(国税庁)

したがって、

契約書に無償返還条項がある
実際に無償返還届出書を提出している
控えが残っている
地代の水準も検討している

というところまで確認する必要があります。

「昔、出したはず」
「たぶん契約書に書いてある」
「先代の税理士がやっていると思う」

このような状態は、相続が発生したときに非常に困ります。

相続税申告の場面では、何十年も前の契約や届出が問題になることがあります。
そのときに届出書の控えが見つからない、契約書もあいまい、地代の根拠も不明という状態だと、評価判断が難しくなります。

10. なぜ税務署は権利金を気にするのか

権利金の論点は、一般の感覚からすると少しわかりにくいかもしれません。

土地を貸している。
地代ももらっている。
土地の名義も地主のまま。

それなのに、なぜ税務署は権利金を問題にするのでしょうか。

それは、税務が「名義」だけでなく、経済的価値の移転を見るからです。

土地の上に建物を建てて長期間使用できる権利には、経済的価値があります。
その価値を無償又は低額で法人や親族に移しているとすれば、そこには課税上の問題が生じます。

法人税であれば、法人間又は法人が関係する取引において、通常受け取るべき収益や、受けた経済的利益をどう扱うかという問題になります。

相続税であれば、被相続人が持っていた財産の価値が、土地側に残っているのか、借地人側に移っているのかを評価する問題になります。

つまり、権利金の論点は、

お金をもらったかどうか

だけの話ではありません。

本質的には、

土地の利用価値が誰に、どの程度移っているのか

という問題です。

11. 実務で確認すべきポイント

土地を法人に貸している場合や、親族・同族会社が関係する土地貸付けがある場合には、少なくとも次の点を確認しておくべきです。

確認項目	内容
土地所有者	個人か法人か
借地人	個人か法人か、同族関係があるか
建物所有者	誰が建物を所有しているか
契約書	賃貸借契約書があるか、無償返還条項があるか
権利金	授受の有無、地域の慣行
地代	金額、計算根拠、固定資産税との関係
相当の地代	更地価額のおおむね年6％との比較
届出書	無償返還届出書、相当の地代の改訂方法届出書の有無
相続税評価	自用地評価、貸宅地評価、借地権評価
株式評価	同族会社株式に借地権等の影響がないか

特に、長年続いている土地貸付けでは、契約当初の資料が残っていないこともあります。

しかし、相続税申告では、過去の経緯を確認しなければ評価を誤る可能性があります。

土地の貸し借りは、毎年の地代収入だけを見ると単純に見えます。
しかし、相続が発生した瞬間に、過去何十年分の契約関係が一気に問題になることがあります。

12. まとめ

土地の権利金や借地権の問題は、非常に専門的です。
しかし、考え方の出発点はシンプルです。

建物所有を目的として土地を貸すと、借地人には土地を利用する強い権利が生じます。
その権利には経済的価値があります。

そのため、税務上は、

権利金をもらうべきだったのではないか
権利金をもらわない代わりに相当の地代をもらっているか
将来無償で返還される契約になっているか
無償返還届出書が提出されているか
相続税評価では土地と借地権をどう見るか

といった点を確認する必要があります。

特に、親族や同族会社との間では、当事者間では問題がないと思っていても、税務上は経済的利益の移転があったと見られる可能性があります。

土地を貸しているだけ。
地代をもらっているだけ。
昔からそうしているだけ。

そう思っているケースほど、相続や税務調査の場面で問題が表面化することがあります。

土地の貸付け、特に法人が関係する土地貸付けについては、契約書、地代、届出書、相続税評価を一体で確認することが大切です。

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